Änderungen beim Liegenschaftsunterhalt

Bis anhin kannte der Kanton Luzern auf der Ebene der Staats- und Gemeindesteuern die sogenannte Wechselpauschle für im Privatvermögen gehaltene Liegenschaften nicht. Mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 17. August 2012 wurde er gezwungen die bisher geltende Praxis anzupassen. Zu beachten sind die interessanten Übergangsbestimmungen.

Mit Entscheid vom 17. August 2012 stellte das Bundesgericht fest, dass die bisherige Regelung gegen das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und gegen das Steuerharmonisierungsgesetz verstösst. Bemängelt wurden die zu grosszügigen Pauschalansätze sowie die Einschränkung der Wechselmöglichkeit.

Bisher: Gemäss der alten Regelung musste man sich beim Erwerb einer Privatliegenschaft entscheiden, ob man für die Unterhaltskosten eine Pauschale (zwischen 15 % und 33.33 % des steuerbaren Mietertrages) oder die effektiven Kosten geltend machen wollte. Danach war die gewählte Berechnungsart grundsätzlich beizubehalten. Ein Wechsel von der Pauschale auf die effektiven Kosten war nur dann möglich, wenn glaubhaft gemacht werden konnte, dass die Pauschale die effektiven Kosten auf Dauer nicht zu decken vermochte. Ein Wechsel vom effektiven Abzug zur Pauschale war hingegen nicht möglich.

Neu: Ab der Steuerperiode 2013 hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit für jede Periode bei Privatliegenschaften zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug zu wählen. Analog der direkten Bundessteuer werden die Pauschalen für den Unterhalt von Liegenschaften welche jünger sind als 10 Jahre bei 10 % und für die älteren bei 20 % festgelegt.

Übergangsbestimmungen: Die Praxisänderung tritt grundsätzlich ab 1. Januar 2013 in Kraft. Das Bundesgerichtsurteil hat aber Auswirkungen auf alle offenen Steuerveranlagungen. Somit haben die Liegenschaftsbesitzer für die vorhergehenden Steuerperioden, welche noch nicht rechtskräftig veranlagt worden sind, die Möglichkeit die Wechselpauschale in Anspruch zu nehmen und von effektiv auf pauschal zu wechseln oder umgekehrt. Für die offenen Steuerperioden bis und mit 2012 gewährt der Kanton Luzern die alten grosszügigen Pauschalen zwischen 15 % und 33.33 %.

Für die Steuererklärungen 2012 sowie allfällig offener Veranlagungen früherer Perioden lohnt es sich auf jeden Fall die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten genauer zu prüfen. Es muss jedoch weiterhin zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Kosten unterschieden werden. Wir helfen Ihnen gerne bei weiteren Fragen.

Gregor Amrein, dipl. Treuhandexperte, Mitarbeiter der BITZI Treuhand AG, Sursee